In Immobilie investieren? Bist du auf der Suche nach einer Möglichkeit, dein Geld gewinnbringend zu investieren?
Dann lies weiter! Im heutigen Artikel geht es um ein Thema, das für viele Menschen sehr interessant ist, aber oft auch mit vielen Fragen und Unsicherheiten verbunden ist: Immobilieninvestments.
Hast du vielleicht schon einmal darüber nachgedacht, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren, aber bist dir unsicher, wie du das am besten angehen sollst?
Vielleicht hast du auch schon von anderen gehört, die in Immobilien investieren und sehr erfolgreich damit sind, aber du weißt nicht, ob das das Richtige für dich ist. Und ja, auch ich hatte anfangs Bedenken und Ängste, in Immobilien zu investieren.
Klumpenrisiko, hohe Schulden, Mieter die dich dauernd anrufen oder die Miete nicht zahlen und dir die Wohnung verwüsten, ein Standort der kippt und die Immobilie wertlos werden lässt, Bürokratie oder eine komplexe Steuererklärung nach Studium.
Die Liste der Gründe warum man Respekt, um nicht zu sagen Angst, vor einer direkt vermieteten Immobilie haben kann ist lang.
Und ja, Immobilien haben Risiken, doch nachdem ich die ersten Ängste überwunden hatte und meine erste Immobilie gekauft habe kann ich dir sagen: Es ist gar nicht so schlimm und es lohnt sich den Artikel weiterzulesen und nicht von vornherein aufzugeben, denn eines kann ich zu 100% unterschreiben: Immobilieninvestments können eine großartige Möglichkeit sein, um Vermögen aufzubauen.
In diesem Artikel möchte ich dir daher eine Einführung in die Welt der Immobilieninvestitionen geben. Wir werden uns damit beschäftigen, wie du eine passende Immobilie findest, wie du die Rendite berechnest und wie du sie finanzierst. Außerdem werde ich dir ein paar Learnings geben, die ich gerne meinem früheren „ich“ mitteilen würde, als ich noch ein unerfahrener Immobilieninvestor war.
Lass uns gemeinsam in die Welt der Immobilieninvestments eintauchen und schauen, was sie für dich bereithält. Los geht’s!
Ok, du hast Interesse daran, eine Immobilie als Kapitalanlage oder Investition zu kaufen. Doch wie erkennst du eine gute Immobilie als Kapitalanlage und was sind die wichtigsten Kriterien?
Lage und Umgebung
Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren, die ihre Eignung als Kapitalanlage beeinflussen.
Eine gute Lage zeichnet sich aus durch:
- eine gute Infrastruktur
- eine hohe Nachfrage nach Wohnraum
- eine gute Verkehrsanbindung
Aber auch die direkte Umgebung der Immobilie spielt eine Rolle – gibt es alle wichtigen Geschäfte und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe? Gibt es Parks oder Grünflächen in der Nähe?
Zustand der Immobilie
Der Zustand einer Immobilie ist ein weiterer wichtiger Faktor für eine gute Immobilie als Kapitalanlage. Die erste Immobilie die du als Investition kaufst, sollte in einem guten Zustand sein und keine großen Reparaturen benötigen.
Es gibt zwar eine Methode, die sich „Fix und Flip“ nennt. In diesem Modell schießt du dich in renovierungsbedürftige Immobilien ein und wertest diese auf. Das würde ich dir als Anfänger für deine erste Immobilie nicht als Modell empfehlen, weswegen wir hier in diesem Artikel auch nicht näher darauf eingehen.
Vermietbarkeit
Der wohl wichtigste Punkt für eine gute Immobilie zum Investieren: die Immobilie muss gut vermietbar sein.
Es muss eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Umgebung geben und auch die spezielle Immobilie muss einen möglichst breiten Markt ansprechen.
Eine Designer Wohnung über 2 Etagen im Industrie-Stil mit einer riesigen Dachterrasse mag dir super gefallen. Aber es ist bei einer Immobilie, die du vermietest, um damit Geld zu verdienen, nicht wichtig dass sie dir gefällt, sondern deinen zukünftigen Kunden, deinen Mietern!
Renditepotential
Es versteht sich zwar von selbst, aber der Vollständigkeit halber sei es noch einmal erwähnt: eine Immobilie die gute Immobilie für eine Investition, ist natürlich eine Immobilie die ein hohes Renditepotential hat.
Machst du mit der Immobilie jedes Jahr Verluste, ist es vermutlich keine sehr gute Investition!
Fazit
Eine gute Immobilie als Kapitalanlage zeichnet sich dadurch aus, dass sie viele verschiedene Eigenschaften vereint. Sie muss sich finanziell lohnen, sollte aber auch eine gute Lage, einen guten Zustand und eine Vermietbarkeit bieten.
Und ja, wenn du es richtig anstellst (Stichwort Abschreibung für Abnutzung) kannst du mit einer vermieten Immobilie Steuern sparen. Aber das sollte aus meiner Sicht nur „die Kirsche auf der Torte“ nicht aber deine Hauptmotivation für eine Investition sein.
Finanzierung von Immobilien
Wenn du darüber nachdenkst, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren, ist die Frage nach der Finanzierung wahrscheinlich eine der ersten, die dir in den Sinn kommt.
Im Folgenden möchte ich dir einen Überblick über die wichtigsten Aspekte der Finanzierung von Immobilien geben und dir ein paar Tipps an die Hand geben, was du dabei beachten musst.
Lass‘ uns aber erst einmal mit ein paar Fachbegriffen anfangen, die wir später brauchen werden.
Eigenkapital
Eigenkapital ist das Geld, das du selbst in die Finanzierung deiner Immobilie investierst.
Es kann aus eigenen Ersparnissen, aber auch aus Schenkungen oder Erbschaften stammen.
Ein hoher Eigenkapitalanteil hat den Vorteil, dass du weniger Kredite aufnehmen und somit auch weniger Zinsen zahlen musst.
Für deine erste Immobilie kannst du dir das vielleicht noch nicht so gut vorstellen, aber tatsächlich ist Eigenkapital oft eines der größten Probleme von Immobilieninvestoren, wenn sie mehr als nur ein oder zwei Wohnungen kaufen wollen.
Fremdkapital
Genau das Gegenteil von Eigenkapital.
Fremdkapital ist das Geld, dass du nicht selbst in die Finanzierung deiner Immobilie einbringst, sondern dass du dir (z.B. von einer Bank) leihst. Dieses Geld musst du in der Regel mit Zinsen zurückzahlen.
In den meisten Fällen wirst du bei einem Immobilienkauf einen (großen) Teil des Kaufpreises über Fremdkapital finanzieren. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie du an das nötige Geld kommen kannst.
Die bekannteste ist sicher das Bankdarlehen. Hier nimmst du bei einer Bank ein Darlehen auf und zahlst es in Raten zurück. Dabei gibt es verschiedene Arten von Darlehen. Das in Deutschland bekannteste ist ein Annuitätendarlehen.
Die Besonderheit hier ist, dass du über die Laufzeit immer gleichbleibende Raten (Zins + Tilgung) an die Bank zahlst, aber sich intern der Teil der Tilgung innerhalb deiner Rate von Monat zu Monat erhöht, da du mit jedem Monat ja einen immer größeren Teil deines Kredites tilgst und deine noch offenen Schulden immer weiter sinken.
Den Kredit, den du von der Bank für den Kauf deiner Immobilie aufnimmst, nennt man in der Regel auch Hypothekendarlehen.
Hypothekendarlehen
Ein Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, das von der Bank oder einem anderen Finanzinstitut zur Verfügung gestellt wird und durch eine Hypothek auf der Immobilie abgesichert ist.
Die Höhe des Darlehens hängt in der Regel von deiner Bonität und dem Wert der Immobilie ab.
Einfach ausgedrückt: je höher dein Nettoeinkommen, desto höher ist auch der Kredit, den die Bank dir gibt, um damit eine Immobilieninvestition zu tätigen.
Jede Bank handelt hier etwas anders, aber ganz grob kann man sagen, dass du ca. das 90-110-fache deines monatlichen Nettoeinkommens als Kredit aufnehmen kannst, solange du an sich kreditwürdig bist und du eine gute Immobilie kaufst.
Wenn du genauer ausrechnen möchtest wie hoch dein Kreditrahmen für eine Immobilie ist, schaue dir gerne einmal meinen kostenlosen Immoprentice 5 Sekunden Kreditrahmen Online-Rechner und den zugehörigen Artikel an, wo ich tiefer auf das Thema eingehe.
Zinsen
Ein wichtiger Faktor bei jedem Kredit (und damit bei der Finanzierung von Immobilien) sind immer die Zinsen.
Diese können je nach Bank und dem Anteil an Eigenkapital, das du einbringst stark variieren. Es lohnt sich daher, verschiedene Angebote und Finanzierungsideen zu vergleichen, sodass du eine Konstellation findest die sich nicht nur lohnt, sondern bei der du dich auch gut fühlst.
Der Finanzfahrplan ist dein perfekter Start, um Selbstsicherheit für deine Finanzen zu gewinnen.
Erfahre wie du mit Studien- und Konsumschulden umgehst und wie hoch dein Nettovermögen und deine Sparquote ist, sodass du einen Überblick über deine aktuelle finanzielle Situation bekommst.
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Renditeberechnung von Immobilien
Ok, den Part Finanzierung haben wir, aber damit es sich ein Investment lohnt, muss die Rendite stimmen. Aber wie berechnet man eigentlich die Rendite einer Immobile und welche Rendite kannst du bei einer guten Investition erwarten?
Genau darum soll es jetzt gehen!
Im folgenden Abschnitt wollen wir nämlich die wichtigsten Kennzahlen und Faktoren besprechen, die zur Berechnung der Rendite einer Immobilie verwendet werden.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist eine sehr einfache Rendite-Kennzahl von Immobilien. Sie zeigt dir, welchen Ertrag du aus der Vermietung einer Immobilie erzielen kannst.
Die Bruttomietrendite wird berechnet, indem du die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie dividierst.
Die Bruttomietrendite berücksichtigt jedoch viele Kosten einer Immobilieninvestition gar nicht und ist daher zwar einfach zu berechnen, aber auch nur bedingt aussagekräftig.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt neben den Mieteinnahmen auch die Betriebskosten der Immobilie und gibt somit eine realistischere Einschätzung der Rendite einer Immobilie ab.
Du berechnest sie, indem du die von den jährlichen Mieteinnahmen noch alle Kosten für dein Immobilieninvestment (z.B. die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten, die Zinsen, etc.) abziehst und diesen Wert dann durch den Kaufpreis (inklusive aller Kaufnebenkosten teilst.
Eigenkapitalrendite
Immobilien kaufst du nicht zu 100% mit deinem eigenen Geld.
Die Eigenkapitalrendite ist daher bei Immobilieninvestitionen eine wichtige Kennzahl, denn sie gibt an, welche Rendite du auf dein von dir eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftest.
Die Eigenkapitalrendite wird berechnet, indem du die jährlichen Nettomieteinnahmen abzüglich der aller Kosten (insb. auch der Finanzierungskosten) durch das eingesetzte Eigenkapital dividierst.
Die Eigenkapitalrendite von Immobilie kann sehr schnell bei über 10% liegen.
Überlegungen zum Standort von Immobilien
Wir haben weiter oben schon gesehen, dass der Standort ein wichtiges Kriterium ist, wenn du in Immobilien investieren möchtest.
Infrastruktur
Ein wichtiger Faktor bei der Standortwahl ist die Infrastruktur.
Hierbei geht es um die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Nähe zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung.
Eine gute Infrastruktur erhöht die Attraktivität des Standorts und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum.
All das kann (und wird!) sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirken.
Demographie
Die demographische Entwicklung in der Region, in der sich die Immobilie befindet, ist ebenfalls von Bedeutung.
Eine schrumpfende Bevölkerungszahl führt zu sinkender Nachfrage nach Wohnraum und damit zu sinkenden Miet- und Kaufpreisen.
Boomende Städte, wo die Bevölkerung wächst, haben hingegen eine steigende Nachfrage nach Wohnraum, was oft zu steigenden höheren Miet- und Kaufpreisen führt.
Wirtschaftliche Entwicklung
Auch die wirtschaftliche Entwicklung der Region ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl des Standorts.
Eine prosperierende Wirtschaft mit einer hohen Anzahl an Arbeitsplätzen und einer niedrigen Arbeitslosenquote führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum, was wiederrum dazu führt, dass der Wert der Immobilien in dieser Region steigen.
Zukünftige Entwicklungen
Die Attraktivität eines Standortes kann sich durch zukünftige Entwicklungen massiv ändern.
So kann beispielsweise eine geplante Verlängerung einer U-Bahn-Linie die Attraktivität eines Stadtteiles steigern und somit den Wert der Immobilien in diesem Stadtteil erhöhen. Auch eine geplante Ansiedlung von Unternehmen in der Umgebung kann sich Wertsteigernd auf die Immobilienpreise in der Region auswirken (Als Beispiel sei hier die Tesla Giga-Factory im Berliner Umland genannt).
Derartige Infrastrukturprojekte dauern oft Jahre und Jahrzehnte bis sie umgesetzt sind, aber wenn du dich in einer Region besser auskennst als der Rest, kannst du solche Upside-Potenziale heben.
Mein persönlicher Rat an dich
Wie du siehst, stehst du als angehender Immobilieninvestor vor einer großen Herausforderung.
Die Auswahl an Immobilien ist groß und es gibt viele Faktoren, die du berücksichtigen musst, um eine erfolgreiche Investition zu tätigen.
An dieser Stelle möchte ich dir daher noch ein paar allgemeine Tipps geben, die dir vielleicht helfen können, dein Investmentportfolio aufzubauen und deine Chancen auf Erfolg zu maximieren.
Definiere deine Ziele und Strategien
Lass‘ uns ganz vorne beginnen: Bevor du mit der Suche nach geeigneten Immobilien beginnst, solltest du dir über deine Ziele und Investitionsstrategien im Klaren sein.
Möchtest du eine Immobilie kaufen und sie vermieten oder willst du sie nach einer Renovierung mit Gewinn verkaufen?
Wir haben uns in diesem Artikel primär auf das Thema „Immobilie kaufen und vermieten“ fokussiert, aber das ist wie schon geschrieben, nicht das einzige Modell um mit Immobilien Geld zu verdienen.
Achte auf eine solide Finanzierung
Eine solide Finanzierung ist der Schlüssel zum Erfolg deines Immobilieninvestments.
Du musst sicherstellen, dass du die notwendigen finanziellen Mittel hast, um die Immobilie zu erwerben und zu unterhalten. Berücksichtige dabei alle Kosten, die mit dem Kauf, der Renovierung und der Instandhaltung der Immobilie verbunden sind.
Die meisten Renovierungskosten bei Immobilien kündigen sich vorher an. Aber wenn du nach dem Kauf der Immobilie gar kein Geld mehr hast und doch eine Sonderumlage von 10.000€ kommt, weil das Dach neu gemacht werden muss, oder die Tiefgarage saniert werden muss, kommst du in echte Schwierigkeiten. Ein Risiko – dass du gerade bei deiner ersten Immobilie – unbedingt vermeiden solltest!
Mach deine Hausaufgaben
Du solltest daher vor dem Kauf ausführlich recherchieren und den Markt, sowie die Immobilie genau analysieren. Überprüfe den Zustand der Immobilie und alle anstehenden Reparaturen oder Renovierungsarbeiten.
Schau dir auch die Preise in der Umgebung an und prüfe, ob die Nachfrage nach Immobilien in der Gegend hoch ist. Eine gründliche Recherche und Analyse kann dir helfen, ein besseres Verständnis des Marktes und der Immobilie zu gewinnen und Risiken zu minimieren.
Besichtige auch viele Immobilien, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen, bevor du das erste Mal wirklich zuschlägst und ein Objekt kaufst!
Überprüfe regelmäßig deine Investitionen
Egal wie gut du deine Hausaufgaben gemacht hast, es ist wichtig, regelmäßig deine Investitionen zu überprüfen.
Das bedeutet nicht nur, dass du deine monatlichen Zahlungen im Auge behalten solltest, sondern auch, dass du den Zustand deiner Immobilie überprüfen solltest, um sicherzustellen, dass sie immer noch in gutem Zustand ist und ihren Wert behält.
Es ist auch wichtig, den Markt im Auge zu behalten und zu prüfen, ob es Änderungen bei den Mietpreisen oder der Nachfrage nach Immobilien in deiner Gegend gibt.
Eine Immobilie, bei der du seit 20 Jahren die Miete nicht erhöht hast verliert jedes Jahr an Wert. Denn ein Investor vergleicht immer wie viel Miete eine Immobilie aktuell abwirft und welchen Kaufpreis diese Mieteinnahmen rechtfertigen.
Habe nicht zu viel Angst
Gerade wenn du noch nie etwas mit Immobilien zu tun hattest, hast du aktuell vermutlich viele Zweifel und auch eine gehörige Portion Angst.
Was ist, falls:
- der Mieter nicht zahlt?
- auf einmal große Kosten kommen?
- ich einen Messi habe, der mir die Wohnung zerstört?
Ja, das sind alle mögliche Dinge, die passieren können, aber viele dieser Risiken kann man im Vorfeld schon gut begrenzen.
Du kannst einem Menschen nur bis vor den Kopf schauen, aber wenn du bei der Mieterauswahl sauber arbeitest, kannst du das Risiko von einem Problemmieter stark reduzieren.
Und wenn du dich mental darauf vorbereitest deine Interesse gegenüber deinem Mieter konsequent zu vertreten, kannst du auch eventuelle Probleme mit nicht zahlenden Mietern relativ schnell lösen.
Ja, es ist schwer einen schlechten Mieter in Deutschland wieder aus der Wohnung zu bekommen. Aber wenn der Mieter die Wohnung beschädigt und seine Miete nicht zahlt, hast du – auch in Deutschland – das Recht auf deiner Seite.
Meine 5 größten Learnings der letzten Jahre
Zusammenfassend kann man sagen, dass eine Investition in Immobilien auf jeden Fall eine vielversprechende Möglichkeit sein kann, um langfristig Vermögen aufzubauen.
Alles steht und fällt aber damit, dass du eine gute Immobilie als Investitionsobjekt auswählst.
Eine gute Immobilie zeichnet sich dabei durch verschiedene Faktoren aus, wie zum Beispiel eine attraktive Lage, eine solide Bausubstanz und eine gute Rendite.
Bei der Finanzierung von Immobilien solltest du genau kalkulieren, um das Risiko zu minimieren, dass deine Investition am Ende doch nicht aufgeht.
Auch ist es wichtig, dass du als angehender Immobilieninvestor einige grundlegende Tipps befolgst, wie zum Beispiel eine gründliche Marktanalyse und ein gutes Screening der Immobilie.
Mit diesen Grundlagen kannst du aber, auch wenn du bisher mit Immobilien nichts am Hut hattest, erfolgreich in den Immobilienmarkt einsteigen und langfristig von deinen Investitionen profitieren.
Oh, und bevor ich es vergesse: der wichtigste Tipp von allen:
Fange an!
Nur vom Bücher lesen und Szenarien kalkulieren hat sich noch keiner ein zweites Einkommen mit vermieteten Immobilien aufgebaut.
Tschakka – Du schafft es!
In meiner Zeit als Immobilieninvestor habe ich viele wertvolle Learnings gesammelt, die dir vielleicht die Ängste vom Anfang dieses Artikels etwas nehmen können:
- Die meisten Mieter sind normale Menschen, die ihre Miete regelmäßig zahlen und dir keinen Stress machen. Denk‘ an dich selbst als Mieter: du willst deinem Vermieter nicht auf die Nerven gehen, sondern einfach in Ruhe wohnen und du kommst sicher auch deinen Mietverpflichtungen nach.
- Die hohen Schulden sind beängstigend, aber ihnen steht ein echter Gegenwert (die Immobilie) gegenüber, weswegen du Netto sogar ein positives Vermögen hast.
- Immobilien haben einen stabilen Wertverlauf und werden einfach nicht von heute auf morgen wertlos. Wenn du in einer guten Lage gekauft hast, steigen sie sogar eher im Wert.
- Dadurch, dass der Mieter den Kredit für die Immobilie abbezahlt, kannst du mit nur wenigen vermieteten Immobilien deine Lücke der Rente nach Studium schließen! Mehr noch:
Durch das Geld, das du heute investierst, schaffst du eine zusätzliche Einkommensquelle, die dir auch in 40 Jahren noch dieselbe Kaufkraft monatlich zur Verfügung stellt wie heute!
5) Ja, es gibt viele Risiken, aber die meisten dieser Risiken kannst du mitregieren. Wie bei jeder Investition gibt es auch bei Immobilien Risiken, aber diese kannst du durch sorgfältige Planung und Vorsichtsmaßnahmen wirklich sehr gut minimieren. Sonderumlagen kann man über Rücklagen abfangen, schlechte Mieter bei der Mieterauswahl ausfiltern, …
Ich hoffe, dass dir dieser Artikel nicht nur etwas über Immobilien als Investment beibringen konnte, sondern dir auch etwas die Angst vor dieser Form der Kapitalanlage und Investition nehmen konnte.
Profil Gastautor
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